文化产业园区经过多年的建设和经营，依赖土地收入为主要盈利模式的传统文化产业园区逐渐走进瓶颈，全国9/10园区运营处于盈亏平衡或略有亏损的状态，收入的主要来源是税收分成、政府的各类补贴和转移支付。那么，如何让文化产业园区盈利模式转型升级，实现转亏为盈？

90%园区处于亏损和招商状态

在国家大力倡导发展文化产业的政策指引下，全国各地的文化产业园区迅速发展，数不胜数。然而根据中国文化创意产业网调查数据显示，在全国超2500家文化产业园区中，接近90%处于亏损和招商状态，真正盈利的不超过10%。造成该现状的原因除了园区定位不准、盈利模式不成熟、产业链不完善等问题之外，一些园区为了招商引资和吸引产业、品牌企业入驻，在土地、税收等方面采取了很多减免的优惠政策，这致使园区自身的收入和盈利能力更加脆弱。随着园区的发展和成熟，追求盈利成为园区持续发展的必然要求，也是保证园区经营运转和可持续发展的重要条件，因此如何找到适合于各类各级园区的盈利环节和盈利模式成为当前亟需解决的问题。

转亏为盈的4大盈利类型和15种盈利项目

文化产业园区要想实现转亏为盈，必须要找到适合该园区发展的成熟的盈利模式，从盈利模式设计为出发点，建设和打造可盈利的产品和服务，从而找到该园区盈利发展的路径，实现园区盈利模式的转型和园区产业结构的升级，从根本上解决园区亏损问题。纵观国内外各级各类文化产业园区的盈利模式，将其总结为4大盈利类型，15种盈利项目（如图3）。

土地运营

文化产业园区的土地运营主要包括土地增值、租金收入、商业地产、住宅地产等几项主要方式。

土地增值主要是指将土地以出租的形式运营，保留土地的使用权，随着时间的增长来获得土地溢价的收益。

租金收入主要是只对园区内的写字楼和标准厂房出租获得的租金收入。

商业地产主要是园区内为产业发展配套的商业性房产开发，以及商业性房产的出租和出售获得的收入。

住宅地产主要是指产业园区可以获得超过30%以上的住宅配套用地，进行住宅的开发和建设，并出租或出售从而获得收入。

增值服务

文化产业园区增值服务主要包括产业技术性服务、产业发展性服务、生活配套性服务、园区运营性服务等几项主要方式。

产业技术性服务主要是指通过园区公共性技术平台为园区产业提供相应的支撑和服务，并通过收费获取收益。

产业发展性服务主要是通过有偿提供融资性服务、咨询服务、培训服务、信息服务、政府关系服务、孵化性服务、知识服务、媒体服务、网络通讯服务、物流服务、人力资源、软件和服务业外包等获取收入。

生活配套性服务主要是指有偿提供餐饮、娱乐、购物、医疗等。

园区运营性服务主要是指通过提供物业管理服务和园区内公共性服务来获取收益。

金融投资

文化产业园区金融投资主要包括产业投资、专业性公司投资、产业用地的资本运作、现有物业（房产）的资本运作等几项主要方式。

产业投资主要是指园区建立或控股专业性的产业投资机构，例如天使基金、VC、PE等投资相关产业，分享企业成长并获取收益。

专业性公司投资主要是指园区投资控股为园区提供专业技术性服务和企业发展类的公司，并通过IPO等形式获取收益。

产业用地的资本运作主要是指在不允许直接转让产业用地的前提下，探索作价入股等方式盘活土地资产并获取收益。

现有房产的资本运作主要是指产业性房产的股权、信托、证券化等方式资本运作，进而盘活资产获取收益。

模式输出

文化产业园区模式输出主要包括生地开发、熟地改造、委托经营等几项主要方式。

生地开发主要是指沿用成熟园区的模式，对新的土地进行一级开发，主要BOT、土地入股等方式。

熟地改造主要是指对原有工业区的房产进行改造和功能变更，从而为发展新的产业服务。

委托经营主要是指受地方政府或其他运营主体委托，运营其地域内的园区，并获得收税分成或服务性收益的盈利模式。

园区盈利模式需升级变革

文化产业园区虽明确了盈利类型和盈利项目，但是如果没有对该园区进行充分的调研和分析，杂乱无章的盈利项目组成的盈利模式也很扭转当前文化产业园区亏损现状。那么，如何对园区盈利模式进行升级变革，成为继如何盈利之后的另外一项重大课题。就该问题，上海交大城市科学研究院决策咨询组负责人王晓静建议，针对以往文化产业园区建设中出现的项目重复、投资效率低、培育能力差、亏损现象严重等问题，为实现盈利模式的升级，需要做出以下几方面的变革。

第一，正视文化产业园区的文化属性，企业应充分挖掘地域文化资源优势，政府要提供良好的文化创意氛围，通过人才集聚、技术集聚、信息集聚等形成知识的溢出效应，增强创新能力，带动产业进步。

第二，文化产业园区应努力打造主导产业及相关产业链的形成。目前的同质化现象，集中在动漫和影视两个门类上，由于同一园区内企业间并无明显的上下游关系，无法形成文化产业链，正是文化产业园区没有承担起产业聚集平台作用的表现。

第三，文化产业园区既要有统筹规划，也要有阶段性、区域性规划。文化产业园区占地面积大，耗资多，若一次性建成容易面临建设周期长、资金链断裂的危险。当代产业依托信息技术和管理理念，已步入大数据经济时代，文化产业园区的进一步整合升级也要依靠互联网信息为核心，将全国或者区域内的文化产业园区作为一个整体进行布局，对单个文化产业园区而言，则应将自己置于整个产业链中考虑，作为其中的一个环节完善规划，最终实现盈利模式的升级。